놀랄만한 속도로 서울의 업무용빌딩을 장악해 나가는 위워크 【 2018년 08월 22일 수요일자 코리아헤럴드 】

놀랄만한 속도로 서울의 업무용 빌딩을 장악해 나가는 위워크(WeWork) 

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이지윤 · 안성미 기자

지난 2월, 삼성그룹은 7,200억원이라는 막대한 자금을 들여, 서울 중심부에 있는 22층짜리 쌍둥이 빌딩인 케이-트윈타워를 매입했다. 삼성그룹이 도심에 있는 자체소유의 업무용빌딩을 서둘러 매각한 것은  이 건물을 매입하기 위한 흔치 않은 일 이었다. 삼성그룹은 케이 트윈타워가 서울의 중심부에 있다는 위치상의 장점을 활용해 마이크로소프트 , 김&장 그리고 한국의 거대 로펌과 같은 거대기업들을 충분히 유치할 수도 있었겠지만, 업계소식통에서는 실제로 35년 임대계약을 체결하고 공실률을 5퍼센트 이하로 낮추는데 도움이 되는 미국의 코워킹 부문 대기업인  위워크(WeWork)이 이건물에 입주했다고 전했다. 

매각작업이 이뤄지기 전에, 당시 케이트윈타워의 소유주 였던 미국의 사모펀드 회사인 콜버그-크라비스-로버츠 와 홍콩에 본사를 둔 림 어드바이저스는 수개월간 임대료 없이 건물을 사용할 수 있는 조건 과  인테리어 비용에 대한 재정지원 등을 포함한 호의적인 조건을 내걸고 위워크(WeWork)를 유치했다. 

부동산에서 단위지역을 일컫는 말로 3.3제곱미터에 해당하는 1평 당 2,800만원 상당의 거래가는 당시로서는 기록적인 것으로 이 건물의 소유주는 3년만에 2천억원 이상의 수익을 거둬들였다. 서울에서 있었던 위워크(WeWork)의 임대계약 건에 대해 알고 있는 한 부동산 컨설턴트는 익명을 조건으로 인베스터(Investor)지에 그 계약은 위워크(We Work)에게도 건물 소유주에게도 이익이 되는 계약 이었다." 라며, " 위워크(WeWork)를 고객사로 맞아들이게 된 것은 건물의 점유율과 거래가를 높이는데 도움이 된다." 고 했다. 

벤처기업들과 대기업들에게 탄력적으로 최신유행의 업무공간을 제공하는 뉴욕에 본사를 둔 신생기업인 위워크(WeWork)는  대형상업용빌딩들이 비어 있는 공간을 채우기 위해 필사적으로 나서는 서울의 사무실임대시장에서 가장 인기있는 이름이 되었다.

2016년 한국에 처음 진출한 이후 위워크(WeWork)는 총 9개의 지점을 개설했으며, 향후 몇달 간 3개의 지점을 추가로 낼 예정이다. 지난 9월 종로타워점을 개설한 후, 위워크(WeWork)의 전체 지사의 물량을 합친 오피스 임대역량은 1만 5천명의 사무직 근로자들을 수용할 수 있을만한 것으로 예상된다.

위워크(WeWork)의 국내 12개 지점들이 위치한 지역은 위워크(WeWork)가 전세계에 걸쳐 공격적으로 확장경영정책을 펴고 있다는 점을 감안하더라도 인구밀도가 높은 곳들이다.

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위워크(WeWork)는 홍콩을 포함한 중국에는 42곳의 지점을, 일본과 싱가포르에 각기 10곳과 8곳의 지점을 운영하고 있다.

한 서울 소재 위워크(WeWork) 관계자는 익명으로 " 많은 신생기업들과 기업들은 당사의 네트워크에 가입하는 것에 관심을 보이고 있다. 또한 서울의 잘 갖춰진 인프라와 대중교통 그리고 높은 인구밀도 덕분에 우리는 서울의 상징적인 곳에서 보다 신속하게 우리의 비즈니스를 확장할 수 있었다." 라며 " 기업정책을 언급하고 있는 보다 세부적인 계약조건에 대해 보다 상세하게 말하지 않았다는 점" 을 덧붙이며 " 위워크(WeWork)는 케이트윈타워가 높은 점유율을 유지하고 있었던 덕분에 빌딩 소유주들에게 유리한 장기임대계약을 체결했다." 고 했다.

한편, 보다 최근에 위워크(WeWork)는 메르세데스 벤츠-지멘스 그리고 LG를 비롯한 대중들에게 잘 알려진 대기업들이 입주해 있는 서울 도심에 위치한 또다른 랜드마크 빌딩인 서울스퀘어(구: 대우빌딩)의 매각논의를 재개하는데 중요한 역할을 했다.  서울스퀘어 빌딩은 사무실 점유율이 회복의 조짐을 보이지 않고 있어서 수년간 새로운 주인을 맞기 위해 고군분투 해왔지만 이렇다 할 성과를 거두지 못했다. 하지만, 한동안 교착상태에 빠졌던 매각협상은 위워크(WeWork)가 20년간 2만평 상당의 면적을 가진 서울스퀘어빌딩 4층을 임대하는 계약을 체결한 이후인 올해 초 새로운 전기를 맞았다. 

​위워크(WeWork)가 서울스퀘어에 입주하면서, 서울스퀘어의 공실률은 10퍼센트 이하로 낮아졌다. 한편, 업계소식통에서는 " 하나금융투자에서 1조원 가량의 매수가에 서울스퀘어를 인수하고자 모색하고 있다." 고 전했다.

대중적인 지명도가 있는 임차인들에게 수개월간 임대료를 받지 않는 조건과 같은 특혜를 제공하는 것은 흔한 일이다. 이에 대해, 업계소식통에서는 " 위워크(WeWork)는 1~2년간 임대료를 받지 않는 조건과 수억원 상당의 인테리어 경비 지원에 관한 제안 등을 잘 활용하고 있다." 고 했다.

부동산 컨설턴트들은 " 서울스퀘어 소유주들은 건물 위에 위워크(WeWork)의 로고를 내걸고자 하는데, 이는 다른 대형임차인들에게는 드문 사례이다." 라며 " 위워크(WeWork)가 서울의 오피스빌딩붐을 일으키는데 결정적인 요인 이라고는 말할 수 없지만, 최근 부동산 버블이 만들어지는데 촉매제 역할을 하고 있다" 고 했다.

한편, 위워크(WeWork)의 입지가 커져감에 따라, 한국의 코워크 오피스 시장도 점점 달아오르고 있다. 현재,  코워킹 사무실의 비중은 서울의 사무실임대시장의 거의 10퍼센트에 육박하고 있으며, KT와 제휴 하고 있는 디지에코(DIGI ECO)는 '코워킹 시장규모는 지난해 600억원에서  2022년까지 7,700억원까지 급성장 할 것이라고 전망했다.

이에, 서울 도심지에 랜드마크 빌딩을 보유하고 있는 신생기업들과 현대카드, 엘지서브원, 신세계 인터내셔날 같은 대기업 계열사들은 이들 미국 신생기업들의 성공스토리를 벤치마킹하고 자사소유빌딩의 점유율을 끌어올리기 위해 보다 적극적으로 코워크 시장에 뛰어들고 있다.

익명의 또다른 한 부동산업계소식통은 " 대기업들이 최신유행의 스타일을 흉내낼 수는 있겠지만,  위워크(WeWork)와 가격경쟁을 벌이는 것은 어려울 것이다. " 라고 했다.  

​위워크(WeWork)는 보다 많은 임차인들을 유치하기 위해 보다 큰 업무공간을 대규모로 임차하는 한편, 건설자재를 전세계에 걸쳐 대규모로 사들여 건축비를 줄이고 있다.

부동산컨설팅 회사인 CBRE KOREA 는 최근 보고서에서 " 현재 코워킹 붐은 향후 몇년 내에 대도시 지역에서 일어날 코워킹 붐을 소화하기 위해  서울외곽지역까지 사업을 확장할 수 있을 것 " 이라며 " 대기업계열사들은 추가사업확장을 위해 소규모 경쟁사들을 인수하려는 시도를 할 수도 있을 것" 이라고 했다.

■ 코워크 비즈니스가 아직까지 수익을 내지 못하는 이유는 ?

끊임없이 사업확장을 하고 있음에도,  위워크(WeWork)는 여전히 수익을 내지 못하고 있다. 200억달러 상당의 기업가치를 가진  위워크(WeWork)는 일본의 소프트뱅크 같은 큰손들로 부터 자금을 조달해 이를 소모해가며 홍보에 열을 올리고 있다. 이달초  위워크(WeWork)는 올 2/4분기 총수입은 1년전 1,983만 달러에서 4,216만 달러로 증가했으며, 회원사도 6월말 현재  26만 8천개로 2배 이상 증가했다며, 사상 첫 재무보고서를 공개했다. 

하지만  위워크(WeWork)의 순 손실도 전년도의 1억 5,400만달러와 비교해 7억 2,300만달러까지 급격히 증가했다. 그리고 영업마진과 지출경비도 26퍼센트에서 28퍼센트 증가했다.  위워크(WeWork)는 재무보고서에서 새로운 지역에서 나오는 수입이 아직 반영되지 않았으며, 경상경비지출도 계속 되고 있어서 수익과 손실간 부조화가 크다." 라고 했다. 

한국은  위워크(WeWork)가 아시아진출전략에서 주목하고 있는 주요시장들 중 하나로,  위워크(WeWork)는 한국에 기반을 탄탄하게 다지고 있지만, 서울스퀘어 지점이나 여의도 지점 같은 일부 지점은 점유율을 높이기  위해 고군분투 하는 한편, 보다 많은 임차인을 유치하기 위한 영업인력  대거 영입에 상당한 자금을 투입하고 있다. 

부동산컨설팅 회사인 골든파트너(Golden Partner)의  김지애 대표는 " 부동산업계의 많은 사람들은 위워크(WeWork)가 왜 한국에서 출혈을 감수해 가면서 까지 사업을 하는지 모르겠다. 위워크(WeWork)는 건물소유주들에게서 수개월간 임대료를 내지 않아도 되는 조건과 인테리어 경비지원..의 특혜를 받았다. 물론 위워크(WeWork)도 전세보증금은 납부했겠지만, 이것은 되돌려받을 수 있는 돈이다. 위워크(WeWork)는 실제 마케팅과 직원채용에 대부분의 자금을 소진하고 있다." 라며 " 위워크(WeWork)의 잠재력에 대한 기대는 높다. 하지만, 위워크(WeWork)의 비즈니스 모델이 가진 지속성을 검증하는 것은 위워크(WeWork)에 달려있다." 라고 했다.

WeWork gobbles up office leases in Seoul

By Lee Ji-yoon

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Samsung Group acquired1 K-Twin Tower, 22-story twin buildings in central Seoul, for a whopping 720 billion won ($620 million) in February. It was a rare purchase for the nation’s largest conglomerate that has been busy selling off 2its own office buildings in the city center.

The central location and big name tenants3 like Microsoft and Kim & Chang, Korea’s top law firm, were attractive enough but industry sources4 say it was actually latecomer WeWork, the US co-working5 giant that helped reduce the vacancy rate6 to below 5 percent in a 35-year lease deal.

▲ 위워크 여의도 점

Before the planned sale, the then building owners US private equity7 firm Kolberg Kravis Roberts and Hong Kong-based investment firm LIM Advisors 8reportedly lured9 WeWork with generous incentives, including months of free rent 10and financial support for refurbishment.

The deal price worth 28 million won per pyeong -- a unit of area used in real estate equal to 3.3 square meters -- was a record at the time and the owners earned more than 200 billion in just three years.

“It’s a win-win for both WeWork and building owners,” a real estate consultant who has knowledge about WeWork’s lease deals in Seoul told The Investor on condition of anonymity. “Having WeWork as a client helps raise both the occupancy rate and deal price. But for buyers, the price is sometimes a bubble.”

WeWork, a New York-based startup offering flexible and trendy workspace for startups and bigger firms, has become the hottest name in the city’s office lease market where big commercial buildings are desperate to fill their empty spaces.

Since its debut in 2016 in Korea, a total of nine branches have opened, with three new openings in the coming months. Once the planned Jongno Tower branch opens in September, the total capacity is expected to reach 15,000 people across the venues.

The 12 locations are high-density even considering the firm’s aggressive expansion across the globe. It operates 42 locations in China, including Hong Kong, while there are 10 and eight in Japan and Singapore, respectively.

“Many startups and companies are interested in joining the WeWork network. Also, due to Seoul’s established infrastructure, transportation and high population density, we were able to expand faster at the city’s symbolic spots,” said a Seoul-based WeWork official who declined to be named.

“We sign a long-term lease, which is good for building owners because it keeps the occupancy rate high,” she added without further elaborating on more detailed contract terms citing a company policy.

More recently, WeWork played a key role in resuming the sales talks of Seoul Square, another landmark building in central Seoul whose anchor tenants include Mercedes-Benz, Siemens and LG. The building had been struggling to find a new owner for years as the occupancy rate showed no signs of recovery.

But the stalled talks gained fresh momentum early this year after WeWork signed a deal to lease the building’s four floors, or 20,000 square-meter space, for 20 years. With the new entry, the vacancy rate fell to less than 10 percent. Sources say Hana Financial Investment is seeking to acquire the building for about 1 trillion won.

It is common for a popular tenant to be provided some special favors like months of free rent. Sources say WeWork is taking full advantage of it, having being offered one to two years of free rent and support for interior costs worth hundreds of millions of won.

“Now building owners are willing to carry a huge WeWork logo atop their buildings, which was rare for other big tenants before,” the consultant said. “I wouldn’t say WeWork is a definitive factor behind the city’s office building boom but it is playing a role in fueling the latest bubble.”

With WeWork’s growing presence, the nation’s co-working office market is also heating up. Now co-working offices make up almost 10 percent of the city’s office leases. DigiEco, a think tank affiliated with KT, predicts the market volume to surge from 60 billion won last year to 770 billion won by 2022.

Along with local startups, chaebol affiliates such as Hyundai Card, LG’s Serve One and Shinsegae International who are the owners of landmark buildings in the city are increasingly jumping into the market to mimic the success story of the US startup and elevate the occupancy rate of their own buildings.

“The big firms may be able to mimic the trendy styling but it would be difficult to compete with WeWork on pricing,” said another source from the real estate industry who wished to remain anonymous. “WeWork usually leases a lot of larger spaces to attract more tenants while reducing construction costs by buying materials in bulk globally.”

In a recent report, real estate consultancy CBRE Korea forecast large operators could seek to acquire smaller rivals for further expansion, saying the current co-working boom could be extended outside Seoul to cover the metropolitan area in the coming years.

Why is it still losing money?

Amid its relentless expansion, WeWork is still unprofitable. The firm, valued at about $20 billion, is burning cash after getting funds from big investors like Japan’s SoftBank.

Earlier this month, it released its first-ever financial results, saying total revenue rose to $421.6 million in the second quarter from $198.3 million a year ago and memberships also more than doubled to 268,000 at the end of June.

Its net loss, however, also jumped to $723 million compared to $154 million a year earlier. Operating margins, stripping out expenses, rose to 28 percent from 26 percent.

The firm said a mismatch in its profit and loss is largely due to revenues from new sites that have not yet been reflected in the financial results while the expenditure is made now.

More recently, it is pouring resources into Asia, a precondition for SoftBank’s latest $1 billion funding. Korea is one of the key markets in its Asian push. It is getting a firm footing here but some branches like those in Seoul Square and Yeouido are struggling to raise their occupancy rate while spending big on hiring new sales people to attract tenants.

“Many industry people don’t understand why the firm is losing money here. It is getting months of free rent and support for construction costs. It may pay a deposit worth months of rents but that is refundable. The company is actually spending mostly on marketing and hiring people,” said Kim Ji-ae, CEO of Golden Planners, a real estate consultancy.

“Expectations are high on WeWork’s potential. It’s up to the firm to prove the sustainability of its business model.”

By Lee Ji-yoon and Ahn Sung-mi/The Investor